지분형 모기지 한국주택금융공사 추진 1.8억에 10억아파트 매수

한국주택금융공사 추진 지분형모기지

🏠 지분형 모기지란?

지분형 모기지는 주택 구매 시 개인과 공공기관(대표적으로 한국주택금융공사, 이하 주금공)이 집의 소유권을 지분 형태로 나누어 갖는 새로운 주택금융 제도입니다. 예를 들어, 10억 원짜리 주택을 구매할 때, 개인이 자기자본 1억 8,000만 원(18%)을 투자하고, 은행에서 4억 2,000만 원(42%)을 대출받으며, 나머지 4억 원(40%)은 주금공이 지분 투자 형태로 참여하는 구조입니다

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🔍 제도의 핵심 구조

• 공동 소유: 주택 등기부에 개인과 주금공이 공동명의로 등재됩니다.
• 자금 조달: 자기자본 + 대출 + 주금공 지분투자 조합으로 집을 구입합니다
• 이용료: 주금공 지분에 대해 월 사용료(임대료 개념)를 납부하며, 이는 일반 대출이자보다 낮게 책정될 예정입니다.
• 차익/손실 공유: 집을 팔 때 시세차익과 손실을 지분 비율에 따라 분할합니다. 집값 하락 시 손실은 주금공이 우선 부담하는 구조로 설계됩니다.
• 지분 매입 확대 가능: 향후 자금 여력이 생기면 주금공 지분을 추가 매입해 점진적으로 완전 소유도 가능합니다

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✅ 장점

1. 초기 자금 부담 완화: 자기 자본 일부만으로 내 집 마련이 가능합니다.
2. 대출 부담 축소: 대출이 줄어 이자 부담이 감소합니다.
3. 주거 안정성: 월세, 전세보다 안정적인 실거주 환경을 제공합니다
4. 손실 방어: 집값 하락 시 정부가 손실을 우선 부담합니다.
5. 점진적 소유 확대: 자금 여유에 따라 지분 추가 매입이 가능합니다.

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⚠️ 단점 및 우려

1. 소유권 불완전성: 집 전체를 소유하지 못해 '완전한 내 집' 인식이 약할 수 있습니다.
2. 수익 공유: 집값 상승 시 시세차익을 정부와 나눠야 합니다.
3. 복잡한 정산 구조: 매각, 지분 회수 시 평가, 정산이 복잡할 수 있습니다.
4. 민간 확산 한계: 민간 금융기관 참여 유인이 낮아 확장성이 제한될 수 있습니다.
5. 집값 자극 우려: 적은 자본으로 집을 살 수 있으므로 수요 증가로 가격 상승 가능성이 있습니다
6. 공공 재원 부담: 주택금융공사 등의 공공기관 재원 조달에 부담이 될 수 있습니다.

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📅 도입 일정 및 시범사업

금융위원회는 2025년 하반기부터 약 1,000호를 대상으로 지분형 모기지 시범사업을 추진할 예정입니다. 대상 주택은 지역별 중위 가격을 기준으로 서울 10억 원, 경기 6억 원, 지방 4억 원 이하로 제한하는 방안이 검토되고 있습니다 

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📝 마무리

지분형 모기지는 초기 자금이 부족한 실수요자들에게 새로운 주택 구매 방식을 제공하는 제도입니다. 그러나 소유권의 불완전성과 수익 공유 구조 등으로 인해 소비자들의 심리적 거부감이 있을 수 있으며, 제도의 성공적인 정착을 위해서는 이러한 단점을 보완하는 방안이 필요합니다.

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